SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE
FAUT-IL OU PAS OPTER POUR UNE SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ?
La Société Civile Immobilière est un excellent outil de stratégie patrimoniale en particulier sur le plan fiscal.
Votre gestionnaire de patrimoine a pour vocation d'optimiser la gestion et la transmission de votre patrimoine
Avantages d'une Société Civile :
- évite l'indivision, situation fréquente et subie suite à un décès ou un divorce, qui est source d'instabilité ou de blocage
- organise le patrimoine entre époux, partenaires, concubins.
- sépare le patrimoine privé du patrimoine professionnel
- permet une transmission familiale anticipée.
- protège le survivant (conjoint, partenaire ou concubin)
- offre le choix de l'imposition la plus favorable : impôt sur le revenu (IR) ou impôt sur les Sociétés (IS).
- permet de céder le bien détenu dans des conditions fiscales beaucoup plus avantageuses
Inconvénients d'une Société Civile :
- obligation de respecter des règles administratives : rédaction de statuts, tenue d’une comptabilité, organisation d'une assemblée générale
- obligation d'opter pour l’impôt sur les sociétés (IS) dès lors que la SOCIÉTE CIVILE loue des locaux meublés.
Votre expert en gestion de patrimoine rédige les statuts de la Société Civile,
aménage les clauses avec soin et professionnalisme en fonction de votre situation et de vos attentes
et vous offre la possibilité d'organiser la tenue de vos assemblées générales.
STATUT LMNP
Une façon de diversifier son patrimoine tout en optimisant son investissement.
TROIS AXES DE REFLEXION
1 – Opportunité d’investir dans l’immobilier de rapport.
2 – Critère de valorisation de l’actif au regard de ses facteurs de valorisation
3 – Possibilité d’optimisation fiscale.
La location de meublé est une activité civile juridiquement - mais fiscalisée au titre des BIC
A/ Les avantages :
-
Obtention de revenus complémentaires peu ou non fiscalisés
-
Anticipation d’une éventuelle plus-value (plus value des particuliers en l’occurrence)
-
Transmission optimisée (en support sociétaire notamment)
-
Eventuellement couverture sociale ou de complément de trimestre de retraite
-
Peut être exclus sous certaines conditions de IFI.
ATTENTION : Surtout pas de détention via une société civile au risque de placer la société automatiquement et irrévocablement à l’IS – Conséquences sévères
Le choix de détention en société du bien dans un cadre familial sera la SARL /IR –
B / Spécificités :
-
La location meublée pour l’instant la rédaction n’est pas encadrée, mais elle tend à se rapprocher de plus en plus de celle nue (pour habitation : encadrement des loyers – dépôt de garantie – préemption).
-
Lié avec un bail commercial attention assujettissement à TVA.
-
Le montant du loyer ne doit pas être associé aux résultats du locataire.
-
Les revenus taxés en fonction de la fiscalité de la société (soit IR soit IS) ou régime réel ou micro.
-
Possibilité d’amortir le bien.
-
Peut bénéficier du pacte Dutreil au titre articles 787B ou 787C CGI.
C/ Limites du statut LMNP et LMP
Elles tiennent plus particulièrement du niveau des recettes et de la situation du foyer fiscal.
En conclusion, le statut LMNP reste un statut particulier pour lequel il faut bien maitriser les contours. Il demeure particulièrement intéressant car il offre la possibilité d’amortir le bien (HT si TVA récupérable) et les meubles et donc faire figurer l’annuité d’amortissement en charges.