IMMOBILIER LOCATIF

 

Préambule,

 

il faut savoir que le marché immobilier est un marché qui subit les conséquences des crises financières et économiques comme d’autres actifs. Il peut être pris très rapidement dans une spirale haussière, et quelques temps après voir une chute vertigineuse des prix par manque d’acquéreur. Le risque est d’acheter le bien quand il est au plus haut et d’être contraint de le revendre lorsque le marché s’effondre. Il faut donc être extrêmement vigilant lorsque l’on est en situation de « bulle » c’est en fait une période où le marché « s’emballe ».

Ceci étant, il convient en un premier temps de s’interroger sur l’intérêt d’un tel placement dans un patrimoine (même si ce dernier est peu important). Puis nous ferons l’analyse micro-économique de l’investissement.

Raisonnement « Macro-économique » :

Toutes les analyses mettent en évidence l’influence de l’immobilier sur la conjoncture macroéconomique et vice et versa. Cette liaison en fait un produit qui supporte des fluctuations à court terme. Depuis quelques années le marché des capitaux s’est introduit dans le marché immobilier (bon nombre de produits financiers détiennent des actifs immobiliers), il n’y a donc plus de cloisonnement entre ces deux marchés, d’où une fluctuation importante à court terme.

Grace à sa fluctuation, et à la notion de cycle, le placement immobilier ressort donc comme un excellent placement à long terme. Même s’il n’est pas un placement sans risque il doit être utilisé comme vecteur de revenu, et de protection du capital à long terme.

L’analyse de la performance à moyen terme et long terme est pour l’immobilier d’entreprise tout à fait honorable par rapport à d’autres actifs, voire excellente.

Il est de plus impossible d’imaginer que la valeur puisse risquer de tendre vers zéro alors que c’est possible pour l’action. Ainsi même si certaines études montrent que sur du long terme (35 ans à 50 ans) la rentabilité de l’immobilier pourrait être légèrement inférieure à celle des actions (impacte IFI non encore mesuré), il n’en demeure pas moins que le risque en placement immobilier est bien moindre que celui en action.

Dans une optique de diversification du patrimoine et donc de réduction des risques, un investisseur doit à mon sens détenir des actifs immobiliers. A l’intérieur du portefeuille immobilier, il est facile de diversifier également eu égard à la multitude des produits.

Raisonnement « Micro-économique » :

Il y a beaucoup de disparité entre les différents produits, et la notion de prix est très « impactante » sur la rentabilité.

 

La valeur fondamentale d’un bien dépend des gains futurs, à savoir des revenus locatifs futurs et de leur prix de revente attendu.

Il est indispensable pour l’investisseur de regarder avant tout les qualités intrinsèques du biens qu’il entend acheter, notamment : l'emplacement - critère fondamental, neuf ou ancien, et le rendement par les revenus procurés.

Puis il faut impérativement observer les éléments financiers, et les comparer avec la rentabilité des autres actifs économiques, c'est-à-dire comparer le taux de rémunération de l’épargne, et le taux de crédit, l’inflation et la fiscalité de ces placements.

Concernant le neuf, le rendement qui ressort de l’investissement est souvent assez faible, en raison du coût du bien. Seulement la rentabilité est accrue par une fiscalité incitative. En d’autres termes, l’achat d’un bien accompagné d’une incitation fiscale, peut rendre le projet très attractif.

ATTENTION toutefois aux investissements proposés par certains promoteurs dans des zones où le marché locatif n’est pas porteur.

PAR AILLEURS, l’avantage fiscal est lié à des engagements (souvent de location), si ces engagements ne sont pas maintenus, il y a perte de l’incitation fiscale, et donc perte de la rentabilité espérée.

En tout état de cause, l’objectif de ces incitations est de rendre plus attractif l’investissement pour que la rentabilité atteigne une bonne performance. Pour cela, l’investisseur doit déterminer le gain fiscal (moins d’impôt), le taux de rentabilité interne (revenus certains), et l’enrichissement final (le bien demeure dans le patrimoine pour une valeur quasi certaine avec accompagné d’une éventuelle plus value), il n’y a pas d’autres placements qui propose ce trio à moindre risque.

Il faut donc prendre en compte la situation fiscale et financière de l’investisseur (composition de son revenu, sa TMI, l’évolution de ses revenus, l’évolution de son foyer fiscal), les caractéristiques de son financement (taux, le coût de l’assurance, les frais de dossier et garantie), les caractéristiques de l’investissement (loyers escomptés et leur évolution, montant des frais de gérance et taxe foncière, évolution de la valeur du bien), et enfin l’enrichissement final (Valeur bien au terme + montant des loyers perçus au terme - les frais de gestion, - le montant des échéances du prêt, - coût de fiscalité ( ou + si réduction).

Il faut intégrer à mon sens un dernier élément : le TAUX DE RENTABILITE INTERNE (TRI) ce taux correspond au rendement net qu’un placement procure en fonction de l’effort de trésorerie interne.

Un tableau s’impose pour mieux comprendre, j’investie sur 10 ans, au terme mon bien vaut 150.000€ mais il me coute 100.000€, mon enrichissement est 50.000€, sauf que :

Je verse :               100.000€ le jour J et 0€ en suite pendant 10 ans                          10.000€ par an, et ce pendant 10 ans                                                                   

Ma TRI                                                   3.75%                                                                                                 7.26%

           

                             Ici la valeur fondamentale de la jouissance d’un bien s’exprime au travers de la TRI

Enfin, il faut distinguer les revenus qui entrent dans le champ d’application des revenus fonciers, et ceux des BIC :

1/ Revenus fonciers : Principe de déductibilité des charges financières et certains travaux dans certaines conditions, et déficits fonciers sont déductibles des revenus fonciers dans la limite de 10.700€, puis la fraction qui dépasse cette limite (ainsi que les intérêts d’emprunt) s’impute sur les revenus fonciers les 10 années suivantes.

Les monuments historiques : les charges sont déductibles à jusqu’à 100% sur les recettes suivants certaines conditions.

Dispositif Malraux : réduction d’impôt directe au titre des dépenses de restauration de l’immeuble situé dans certaines zones, le taux est 30% si SPR et 22% si QAD (avec engagement de conserver, affectation habitation nu …) le plafond est 400.000€ pluri-annuel.

La loi Pinel : Le principe est que le propriétaire bénéficie d’une réduction d’impôt mais en échange doit se soumettre à un plafond de loyer. Cette réduction d’impôt est assez significative.

2/ La location de meublé relève des BIC : Traitement des déficits imputables non limité, annuité de l’amortissement en charge.

En conclusion, bien qu’il soit indispensable d’analyser préalablement à tout investissement chaque aspect du projet tant JURIDIQUEMENT, COMPTABLEMENT, que FISCALEMENT, ce foisonnement d’option et de choix d’allocation à l’intérieur même de la seule branche d’actif immobilier offre de belles perspectives de rentabilité à moindre risque.

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