LE DEMEMBREMENT

 

Le démembrement est une technique qui consiste à diviser ou à partager une propriété entre 

le droit de jouissance = l'usufruit, et le droit de propriété = la nue propriété.

 

Le demembrement de propriété est un « éclatement » de la propriété

 

L'usufruitier dispose d'un droit réel qui est de jouir du bien alors qu'une autre personne en a la propriété. Le nue propriétaire a un droit de propriété.

L'usufruitier fait usage du bien, et ce temporairement (soit viager soit sur une durée déterminée). 

  • Si le bien est un immeuble : l'usufruitier pourra occuper le bien (résidence), ou percevoir les loyers. Il devra faire les réparations (sauf le gros oeuvre) 

  • Si le bien est composé de parts sociales ou actions : l'usufruitier peut décider de l'affectation du résultat, et dispose de certains droits de vote,

  • Si le bien est une créance : l'usufruitier a le droit de percevoir les intérets,

  • Si le bien est un meuble meublant : l'usufruitier pourra utiliser, user du bien ;

 

Il existe deux régimes dérogatoires :

  • Celui de l'universalité pour les fonds de commerce, les portefeuille de valeur mobilières (renvoi au célèbre arrêt Baylet),

  • Celui du quasi usufruit pour les biens qui se consomment au premier usage (liquidités notamment).

 

Si l'usufruit est un outil parfaitement adapté en gestion et transmission patrimonial, il doit être impérativement aménagé, par le biais d'une convention.

Une convention viendra améliorer les droits des parties, afin de contourner les règles de droit commun pour avoir un outil parfaitement adapté aux besoins des parties.

 

Diverses techniques seront mises en avant, car l'usufruit est un droit extrèmement souple.

 

Si l'usufruit montre de nombreux avantages, il ne faut pas ignorer ses inconvénients :

  • l'augmentation de la durée de vie peut faire perdurer une situation de démembrement plus longue que prévue,

  • l'usufruit peut entrainer dans le cas de famille recomposées des démembrements entre personnes qui ne s'entendent pas,

  • l'usufruit va rendre des situations qui seront favorables fiscalement qui pourraient être analysées comme un abus de droit, s'il est démontré que la stratégie n'avait que pour unique but une économie fiscale.

 

L'évaluation du bien démembré :

Notons que la valeur USUFRUIT + la valeur NUE PROPRIÉTÉ = la PLEINE PROPRIÉTÉ

Il n'existe aucune règle légale imposant un mode de détermination de la valeur des droits d'usufruit. Néanmoins dans certains cas l'administration fiscale impose son propre barème. Le barème fiscal a pour effet de sous évaluer l'usufruit et surévalué la nue propriété. En dehors des cas où l'administration impose son barème pour le calcul de l'impôt, dans les rapports civils une autre méthode sera appliquée, celle de l'évaluation ECONOMIQUE.

 

L'intérêt de l'usufruit sera dans la CONVENTION – et son évaluation ECONOMIQUE

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